01
策劃和規(guī)劃
景區(qū)老板還在覺得旅游就是賣山賣水，只要把交通搞好，大門停車場搞氣派，游步道連通，游客就會爆棚。他們就會認為策劃和規(guī)劃只是走過場，只是把自己的想法變成方案。那他們就會花點小錢或者隨便找個院校做做規(guī)劃，過過規(guī)走走程序，而中國90%的規(guī)劃都是平庸無腦！那你的景區(qū)策劃規(guī)劃一定是平庸致命的。思路決定出路，平庸的思路一定是平庸失敗的出路。
到了這一步，就會出現(xiàn)投資大、回報慢、高額借貸、債務(wù)危機和政企交惡。為什么旅游投資不被資本市場看好，問題就在這里：通過震撼性創(chuàng)意和原子彈景觀，快速持續(xù)創(chuàng)造現(xiàn)金流，實現(xiàn)景區(qū)迅速造血。這種功夫，極少人能認識并掌握。平庸的策劃規(guī)劃導致平庸的定位、產(chǎn)品，導致平庸的景區(qū)，導致人流稀少，導致無法平衡投資，最后資不抵債，破產(chǎn)倒閉。
02
產(chǎn)品和景觀
很多“專家”跟著上面瞎起哄，觀光旅游過時了，門票經(jīng)濟淘汰了，二消、夜游和度假經(jīng)濟到來了。其實都是瞎扯蛋。自媒體的流行，讓很多沒做過營銷策劃實際操盤的人活在寫文章上，在文章里自嗨、在文字上感覺人生到達了巔峰。所以總是斷言這個時代來了，那個時代過去了。時代過不過是由偉人和社會勢力來下結(jié)論的，不是一介書生。
老干媽搞辣醬，兩千多年的老舊產(chǎn)業(yè)，一年凈利潤十幾億，超過95%的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和95%的房地產(chǎn)公司！你說哪個時代過去了，哪個時代到來了？！專心專意的時代永遠都在，三心二意的時代年年淘汰。沒有好產(chǎn)業(yè)，只有好用心！
武當山一年門票四十億！九寨溝一年門票四十億！故宮、石林、黃果樹都是十億左右的水平！誰告訴你景區(qū)門票不行了！非要搞二消和過夜？
打個比喻你就明白：你告訴賣火鍋的生意不行了，把精力放在賣汽水上，再順帶賣點甜點；你告訴蘋果公司光靠一款手機不行，你得搞軟件開發(fā)和電腦音響；你告訴開超市大賣場的，光靠小百貨能賺啥錢，你得借品牌和引流能力搞地產(chǎn)。
結(jié)果海底撈專心賣火鍋沒搞別的，千億級別了！蘋果專心搞手機沒聽你瞎忽悠，人家萬億市值了！沃爾瑪專心賣小百貨，沒聽你瞎BB，人家全球第一強企業(yè)了！景區(qū)不靠門票，就像海底撈不賣火鍋，蘋果不賣手機，沃爾瑪不賣百貨，你是來搞笑的嗎？！
成功的生意都是一心一意，做好一消，那有什么鬼的二消！如果說景區(qū)有二消，那也只是人流多了順帶的結(jié)果。一門心思做好客流量、做好一消，二消三消都是水到渠成的事。刻意去做就是旁門左道，死路一條。旅游地產(chǎn)做得好的都是游客量巨大的地方，客流量小的旅游地產(chǎn)都是鬼城，明白了嗎？做門票就是做客流量，做客流量就是做一切！
“專家學者“和實事干得少的人都喜歡玩新花樣、呼喚新時代，其實人性和規(guī)律永遠沒有變、市場和生意的法則永遠沒有變。景區(qū)不靠門票，靠吃喝購物、靠過夜，那商業(yè)中心和夜總會你讓人家怎么活？！
你是想把景區(qū)搞成CBD還是夜總會？！景區(qū)不行了，不是門票經(jīng)濟過時了，不是要玩新花樣。而是沒把門票經(jīng)濟研究透。拿著三流的資源，建成三流的產(chǎn)品和景觀，眼睛只盯著周邊幾個城市的人群，你憑什么能吸引大量游客？沒有頂級的策劃，沒有震撼性的景觀，沒有要成為天下第一的創(chuàng)意方法，沒有一年吸引幾百萬人的超級爆點，你只有破產(chǎn)一條路可走。
如果景區(qū)一開始就找到最厲害的高手，做最厲害的策劃和規(guī)劃，有震撼性的定位、產(chǎn)品和營銷，每一塊錢投資都沖著吸引十三億人的原子彈景觀和產(chǎn)品而去，不僅能大大節(jié)約投資，而且能迅速打開市場。開業(yè)當年就能有幾千萬的門票，第二年就能實現(xiàn)上億門票收入。迅速實現(xiàn)盈利，實現(xiàn)良性滾動開發(fā)，避開盲目借貸，逃離債務(wù)危機。策劃得好的景區(qū)都是一臺印鈔機！每年兩位數(shù)自然增長，年利潤上億，比做地產(chǎn)還賺錢，哪里會破產(chǎn)變賣！
聽不懂、悟不到原子彈景觀的重要性，找不到、做不出頂級策劃和規(guī)劃，千萬不要開發(fā)景區(qū)！
景區(qū)最最重要的是震撼性核心吸引物，策劃創(chuàng)意好，建設(shè)出來，就保證每年數(shù)百萬的游客量，剩下的慢慢完善。先把核武器亮出來平天下，然后再用常規(guī)武器來打掃一下戰(zhàn)場。聽明白了嗎？不是一上來就把幾億十幾億用來搞步槍，而是集中財力物力搞核彈，二戰(zhàn)是怎么結(jié)束的？日本是怎么投降的？景區(qū)是怎么破產(chǎn)的？都是一個道理，抓核心、用核彈、短頻快。
旅游景區(qū)不管大小，不管資源好壞，你只有一條路就是一定要震撼，一定要有世界級奇觀！我們稱之為核心景觀和原子彈景觀。這就是游客愿意到你這里來旅游的核心賣點和核心吸引物！沒有原子彈景觀，所有規(guī)劃全是白做。
沒有最厲害的策劃和規(guī)劃，你的投資就會投到跟吸引十三億人震撼性產(chǎn)品無關(guān)的平庸景觀的建設(shè)中，導致巨大的浪費。導致景區(qū)失敗。
所以，不是門票過時了，而是你的景區(qū)不吸引人。有核心吸引物、有原子彈景觀、有超級爆點，一年來幾百萬人，一年收幾億元門票，你會覺得門票過時了嗎？景區(qū)門票永遠取締不了！門票不是阻礙旅游發(fā)展的障礙，而是超級動力！沒有門票就沒有旅游，沒有門票就沒有投資！你到北京旅游，是去不要門票的公園，還是去要門票的長城故宮頤和園？免費了可能游客就不稀罕了！一定要慎重。
很多振振有詞的理論，舉個鮮活的例子就不攻自破了。中國那么發(fā)達了，那有一二百塊錢就擋住了的消費！前不久鳳凰古城取消門票，古城里的商家不干了！有的請愿恢復收門票。為什么？門票取消了，游客反而減少了！現(xiàn)實比理論精彩得多。
我們曾在洗腳時做市場調(diào)查問一個洗腳妹”有一個明代古鎮(zhèn)離你這個城市有三小時車程，門票要120元，你會去旅游嗎？“她回答”大哥，現(xiàn)在一百塊錢能做什么？一百塊錢不是錢了，有車到我就會去“。洗腳妹好像比經(jīng)濟專家還懂整！
明白了吧，對民營景區(qū)老板，我首先給你吃顆定心丸，門票有得收。其次給你吃顆搖頭丸，沒有做最頂級的策劃和規(guī)劃，沒有震撼性的核心項目，你就等著搖頭發(fā)狂吧。旅游是世界上最難做的產(chǎn)業(yè)，你原來的成功經(jīng)驗進來旅游行業(yè)一律失效！但是悟道了，做好了是絕對暴利！但中國景區(qū)只有5%做到。其他都是虧損、打平！
03
運營無力
其實也是前兩者導致，平庸的策劃規(guī)劃導致平庸的產(chǎn)品，平庸的產(chǎn)品導致運營無力回天。現(xiàn)代商業(yè)是決勝前端，一個企業(yè)和一個項目一開始的定位，獨一無二的商業(yè)模式，獨步天下的產(chǎn)品，剩下就是無處不在的營銷。第三步營銷運營好做，這是標配，花錢折騰就行。最難是定位、商業(yè)模式和獨步天下的產(chǎn)品。
前面講的三個例子，海底撈你以為只有獨步天下的服務(wù)嗎？老板張勇創(chuàng)業(yè)時凌晨四點就到菜市場掏鴨腸了！保證貨品的新鮮度。產(chǎn)品也是無敵的！你做得到嗎？蘋果不說了，智能手機創(chuàng)造者，直接把很多行業(yè)做掉了！獨步天下的產(chǎn)品。沃爾瑪天天低價的定位，最多店、最全貨、最低價的無敵產(chǎn)品體系，老板財富比馬云多幾十倍！（我說的不是虛頭八腦的股值，而是真金白銀的財富）不是小百貨過時了，是你太花心、太不懂生意的真諦了！它們的成功一切始于高明的策劃、頂級的策劃和創(chuàng)意！謀定后動，動定乾坤。
舉幾個例子你就應(yīng)該懂了，隔行不隔理，所有的生意包括景區(qū)，必須要有獨步天下的定位和產(chǎn)品。你不僅不會破產(chǎn)，還可能成為首富！
前提是千萬別玩花活、脫離本質(zhì)！千萬不要低層思維，要頂層思考，會當凌絕頂，一覽眾山小。80%的精力用在做頂級策劃上，開發(fā)前策劃，開發(fā)后策劃，剩下20%的力氣坐等收錢。
針對中國景區(qū)破產(chǎn)潮，專家學者的三個結(jié)論其實都是表象，沒有看到實質(zhì)。這三個問題其實就是一個問題：策劃不行。
創(chuàng)意策劃不行，導致產(chǎn)品項目不行，產(chǎn)品項目不行導致運營營銷“酒香不怕巷子深，酒臭當街難吆喝。”
04
創(chuàng)4A和5A
通過上述眾多4A和5A景區(qū)的破產(chǎn)現(xiàn)象，事實證明“5A”、“4A”只是虛名。更多5A和4A景區(qū)會陸續(xù)走向危機。這些景區(qū)本身都有著不俗的自然資源或游客量優(yōu)勢，而“盲目借貸開發(fā)投資”最終將它們推向破產(chǎn)的邊沿。
“景區(qū)成功等于創(chuàng)5A”這是一個巨大的謬誤！甚至是景區(qū)失敗的重要原因！
游客選擇一個景區(qū)出游，決不會看你是5A或4A。而是看你有沒有獨一無二的賣點，有沒有新奇特的景觀和體驗。與其相信5A的力量，不如相信網(wǎng)紅打卡地的力量。創(chuàng)建官方追求的5A要花巨資，而民間的網(wǎng)紅打卡地則更需要的是震撼性的創(chuàng)意。5A景區(qū)陸續(xù)破產(chǎn)，網(wǎng)紅打卡地一票難求！對民營景區(qū)而言，孰優(yōu)敦劣，一目了然。
創(chuàng)5A，傷不起！為了創(chuàng)4A、創(chuàng)5A，不計代價地投資擴建，一批景區(qū)被捧上高位。資金斷裂后，嘩啦啦倒地一片。上述景區(qū)無一例外是民營資本背景，但堅信“做大做強”是唯一出路。例如大乳山景區(qū)吭哧吭哧地開發(fā)建設(shè)，一心搞出名堂。終于變身“國際生態(tài)旅游示范基地”， logo下最終多出了好幾個“A”，背后也散盡了銀子。然而在重資產(chǎn)、長周期的業(yè)態(tài)環(huán)境下，他們高估了自己的回本能力。薄弱的經(jīng)濟實力與厚重的理想，讓這批景區(qū)紛紛寄希望于外部資本。最終陷入金融陷阱，走向破產(chǎn)。
如果火鍋行業(yè)也要搞創(chuàng)5A，海底撈現(xiàn)在一定在海底！如果辣椒醬也要搞5A，老干媽一定還在村里！市場經(jīng)濟，市場導向，把市場的還給市場。中國99%的景區(qū)就缺乏高明的策劃和規(guī)劃，缺乏震撼性的產(chǎn)品，本身就非常危險。再加上90%的資金和門票收入都花在了基本跟吸引游客無關(guān)的創(chuàng)A上，導致現(xiàn)金流危機，高額貸款壓垮景區(qū)。
景區(qū)的資金投向重點在于，如何吸引全國游客上，如何打造原子彈景觀上，如此方能立于不敗之地！
05
旅游地產(chǎn)
很多老板轉(zhuǎn)行做旅游，目的其實是沖著旅游地產(chǎn)來的。其實這往往是景區(qū)的致命死因！中國成功的旅游地產(chǎn)，一定是在著名的景區(qū)，比如青城山、都江堰、大理、麗江等等。你的景區(qū)還沒開始建、還遠遠不是著名景區(qū)、還達不到一年幾百萬游客，你就不要做這個夢了！中國的城市地產(chǎn)都還賣不掉，誰會到荒郊野壩來買房？旅游地產(chǎn)可以搞，前提是先專心把景區(qū)做起來！旅游地產(chǎn)，沒有旅游，就沒有地產(chǎn)！
一開始必須把資金全部投入到景區(qū)震撼性產(chǎn)品的打造上，創(chuàng)造大量客流之后，再考慮地產(chǎn)的事。相反，一來就把重心放在旅游地產(chǎn)上，必死無疑！市場規(guī)律要懲罰你，社會規(guī)律也要懲罰你，看看野三坡別墅、長白山別墅如何從合法變違建，你就知道了，好好做旅游，堅定做門票，這才是王道！這是社會規(guī)律。
綜上所述，景區(qū)避開這五條死路，一定會成為印鈔機！綠水青山變金山銀山！
成功的生意90%取決于前期策劃！取決于高明頂級的策劃！
