近年來，鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目落地難的問題一直受到大家的重視和關(guān)注，用地保障問題是制約項(xiàng)目落地的瓶頸，按照傳統(tǒng)供地方式，鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目由于占地較大，用地多，容積率低，政府供地緊張，以及農(nóng)轉(zhuǎn)用、占補(bǔ)平衡指標(biāo)等問題難以落地。近年來，已經(jīng)有一些地區(qū)采取點(diǎn)狀用地方式解決鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目用地保障難題。
在國家及各地方政府不斷地探索改革創(chuàng)新路徑中，部分地方在“旅游用地”上的試點(diǎn)和推廣取得了較大突破，“點(diǎn)狀用地”成為較為實(shí)用的創(chuàng)新路徑。那什么是“點(diǎn)狀用地”呢?點(diǎn)狀用地對如何促進(jìn)鄉(xiāng)村旅游?
01
“點(diǎn)狀用地”的概念
在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界以外，不適合成片開發(fā)建設(shè)的地區(qū)，根據(jù)地域資源環(huán)境承載能力、區(qū)位條件和發(fā)展?jié)摿?，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)塊地形地貌特征，依據(jù)建筑物占地面積等點(diǎn)狀布局，按照建多少、轉(zhuǎn)多少、征多少的原則點(diǎn)狀報批，根據(jù)規(guī)劃用地性質(zhì)和土地用途靈活點(diǎn)狀供應(yīng)。
傳統(tǒng)用地方式是按立項(xiàng)審批規(guī)模來供地，供應(yīng)的土地全部按建設(shè)用地管理?！包c(diǎn)狀用地”創(chuàng)新了用地方式，辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收手續(xù)。
點(diǎn)狀用地有很多優(yōu)勢，例如，政府管控能力加強(qiáng)，租賃為主的用地方式令旅游活動空間和環(huán)境空間界定清晰，最大化避免土地指標(biāo)的浪費(fèi)，便于對整個項(xiàng)目的旅游產(chǎn)品和體驗(yàn)品質(zhì)加以整體把控;保障項(xiàng)目用地，可以結(jié)合旅游項(xiàng)目建設(shè)類型的特點(diǎn)，因地制宜保障項(xiàng)目建設(shè)用地和環(huán)境用地的均衡配搭;簡化用地審批流程，結(jié)合國家的相關(guān)政策或用地法規(guī)進(jìn)行簡化操作，使項(xiàng)目審批相對便捷。
點(diǎn)狀用地不僅極大地減少了土地占用指標(biāo)，解決了項(xiàng)目用地問題，還減輕了投資方的資金壓力。同時點(diǎn)狀用地在很大程度上也是對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)。利用這種供地新模式，項(xiàng)目在低丘緩坡中修建起來，并嚴(yán)格按照點(diǎn)狀供地面積等量開發(fā)，對未納入建設(shè)用地開發(fā)的部分作為生態(tài)保留用地，盡量避免對周邊生態(tài)林地的占用。實(shí)際效果是，一棟棟建筑與周邊的綠蔭融為一體，置身其中，青山綠水，觸手可及。
02
“點(diǎn)狀用地”更適合鄉(xiāng)村旅游
伴隨著我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展、居民收入增加、消費(fèi)升級加快，用于旅游的花費(fèi)越來越高，旅游消費(fèi)將成為一種剛需，大眾旅游時代將全面來臨。目前，我國旅游業(yè)發(fā)展迅猛，產(chǎn)業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，產(chǎn)品體系日益完善，市場秩序不斷優(yōu)化，旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。
根據(jù)文旅部發(fā)布的《全國鄉(xiāng)村旅游發(fā)展監(jiān)測報告(2019年上半年)》顯示，2019年上半年全國鄉(xiāng)村旅游總?cè)舜芜_(dá)15.1億次，同比增加10.2%;總收入0.86萬億元，同比增加11.7%。截至2019年6月底，全國鄉(xiāng)村旅游就業(yè)總?cè)藬?shù)886萬人，同比增加7.6%。
鄉(xiāng)村旅游迎來了良好的發(fā)展契機(jī)，各大旅行社也紛紛開辟新的鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品，農(nóng)家樂、民俗村、古村落、鄉(xiāng)村度假村等特色產(chǎn)品層出不窮。很多鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目，出于環(huán)境和景觀營造的角度，設(shè)施比較小型且分散，如果套用城市建設(shè)的成片用地方式，一則浪費(fèi)，二則成本高，故而用點(diǎn)狀供地更符合實(shí)情。
第一，在鄉(xiāng)村休閑項(xiàng)目中，傳統(tǒng)整片式供地方式，由于項(xiàng)目占地較大，用地多，容積率低，政府供地緊張，以及農(nóng)轉(zhuǎn)用、占補(bǔ)平衡指標(biāo)等問題，使得項(xiàng)目難以落地。
第二，鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目設(shè)施設(shè)計多為小型且分散，按傳統(tǒng)的成片用地的供給方式，會造成很大的土地浪費(fèi)，對于開發(fā)商和政府雙方而言都不劃算。
第三，傳統(tǒng)供地方式對資金要求過高，鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目資金回報期又較長，點(diǎn)狀供地更符合現(xiàn)實(shí)情況，有利于鄉(xiāng)村休閑項(xiàng)目的發(fā)展。
第四，點(diǎn)狀供地更有利于盤活土地資產(chǎn)。幾乎每個項(xiàng)目都會留下“土地邊角料”，點(diǎn)狀供地可將這些土地推向市場，盤活土地再利用，釋放土地管理壓力，及時回籠土地成本，適當(dāng)補(bǔ)充財政性收入。
第五，按照之前的經(jīng)驗(yàn)來看，資本下鄉(xiāng)的投資商，更多的是和村集體或者村民打交道、做生意，因此不可避免的出現(xiàn)抵押融資困難、農(nóng)戶毀約等問題，和村民的糾紛也常常使項(xiàng)目半途流產(chǎn)，而點(diǎn)狀供地則通過先進(jìn)行轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，后通過公開出讓方式獲取，因而所建項(xiàng)目具有產(chǎn)權(quán)，避免了和村民產(chǎn)生糾紛的問題，確保了項(xiàng)目投資的可靠性。
